Potrivit legii propuse, toate proiectele imobiliare (de fapt, rezidențiale) ar trebui să fie înregistrate la ANL, cu toate documentele aferente, pe faze de construcție; instituția ar urma să se asigure de respectarea angajamentelor asumate, ca și de sancţionarea dezvoltatorilor imobiliari.
După discuțiile privitoare la legea dării în plată și la cele despre continuarea sau oprirea programului Prima Casă, piața rezidențială autohtonă se află în fața unei noi inițiative legislative ce are potențialul de a-i da peste cap funcționarea normală. Astfel, doi deputaţi PNL au depus recent la Senat, în regim de urgență, un proiect de lege care include o serie de cerinţe considerate „fundamentale” pentru dezvoltatorii imobiliari.
Potrivit Mediafax, documentul prevede ca Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) să devină autoritatea însărcinată cu supravegherea respectării normelor de protecţie a consumatorului în dezvoltarea proiectelor imobiliare. Cerințele adresate dezvoltatorilor de pe piața rezidențială sunt, însă, foarte numeroase, restrictive și dificil de pus în practică, având potențialul de a complica foarte mult procedura birocratică inerentă construirii unor asemenea proiecte. Acesta este motivul pentru care o asociație a dezvoltatorilor consideră că, dacă ar fi adoptată, o asemenea lege ar avea „efecte catastrofale”.
Cei doi deputaţi liberali, anume Gabriel Andronache şi Florin Roman, arată în expunerea de motive a proiectului de lege că „necesitatea socială pentru reglementarea legislativă în domeniul imobiliar este stringentă”, întrucât „actualul cadru legislativ, restrâns ca întindere şi dispersat în multe reglementări cu putere juridică diferită, determină creşterea numărului reclamaţiilor românilor care se simt înşelaţi, dar şi a situaţiilor în care viaţa proprietarilor este în pericol în propria casă”. Aceștia precizează, totodată, că „structurile asociative” din domeniul imobiliar consideră necesară reglementarea pieţei de dezvoltare imobiliară şi cea a construcţiilor.
„În prezent, piaţa imobiliară este privită cu suspiciune de consumatori, doar 38% au încredere că o tranzacţie imobiliară nu este o păcăleală. Acest sector este întrecut doar de cel al maşinilor second-hand, unde cumpărătorii au încredere doar într-un procent de 36% că tranzacţia este corectă. În acest moment, legislaţia din domeniul construcţiilor este una permisivă, ceea ce face apariţia chiar şi a cazurilor în care proprietarii mor incendiaţi în propria casă. Important de menţionat că această lege nu este una împotriva dezvoltatorilor, ci îşi propune să stabilească un set de reguli care trebuie respectat atunci când se construieşte şi vinde un spaţiu locativ”, se arată în expunerea de motive a legii.
Actele pentru fiecare proiect, înregistrate la ANL – pe faze de construcție!
Una dintre principalele reglementări cuprinse în inițiativa legislativă este că fiecare proiect imobiliar va trebui înregistrat la ANL – în caz contrar, dezvoltatorul va trebui să plătească o amendă de 5% (ulterior de 10%) din valoarea proiectului și nu va putea promova sau comercializa nicio unitate din respectivul ansamblu. De menționat este că fiecare etapă de construcție este considerată un proiect autonom, astfel că înregistrarea la ANL ar trebui obținută pentru fiecare fază, separat. Excepție de la regula înregistrării la ANL vor face doar proiectele imobiliare care nu depăşesc opt unități locative, în toate fazele de construcție.
De asemenea, Agenţia Naţională pentru Locuinţe ar trebui să gestioneze un sistem on-line pentru depunerea cererii de înregistrare a dezvoltărilor imobiliare. În cazul nerespectării reglementărilor legii, ANL are dreptul de a anula înregistrarea proiectului – ceea ce ar echivala cu o blocare a proiectului până la remedierea situației.
Potrivit aceluiași document, va trebui ca dezvoltatorii să depună, tot la ANL, și actele necesare pentru construcţie, inclusiv: autorizaţia de construcţie, certificatul de urbanism, planul lucrărilor de construire, detaliile amplasamentului proiectului, modelul de contract pentru rezervare, contractul de vânzare-cumpărare şi actul de transmitere propus spre a fi semnat de către cumpărători, numele şi adresele agenţilor imobiliari care realizează vânzarea, dacă există, numele şi adresele contractanţilor/subcontractanţilor, arhitectului, inginerului şi orice alte persoane implicate în dezvoltarea proiectului propus.
O altă prevedere importantă a legii este ca cel puţin 50% din sumele încasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari să fie depozitate într-un cont separat deschis la o bancă dispusă să acopere prin credit costul construcţiei şi costul terenului.
Despăgubiri pentru cumpărător
Potrivit legii, informațiile cu privire la proiect și la proprietățile promovate trebuie să fie corecte, clare și precise. În plus, dacă un cumpărător este afectat de o declaraţie falsă sau incorectă conţinută în anunţul de publicitate sau prospect sau în datele tehnice privind modelul de apartament, parcelă sau clădire, dar și dacă intenţionează să se retragă din proiectul propus, acestuia i se restituie întreaga investiţie împreună cu dobânda legală, precum şi o despăgubire în modul prevăzut în prezenta lege. Pentru încălcarea dispoziţiilor legale menţionate anterior, dezvoltatorul va plăti consumatorului păgubit 10% din valoarea locuinţei datorate consumatorului, dacă a fost încălcată una din prevederile cuprinse în lege.
Un aspect cu efecte pe termen mai lung este acela că, în cazul în care, în termen de doi ani de la încheierea tranzacției, cumpărătorul aduce la cunoștința dezvoltatorului „orice defect structural sau orice defect în manoperă, calitate sau prestarea de servicii sau alte obligaţii ale dezvoltatorului, conform promisiunii de vânzare”, acesta din urmă va avea obligația să remedieze problemele fără taxe suplimentare, în termen de treizeci de zile de la constatare. În caz contrar, cumpărătorii afectaţi au dreptul să primească o despăgubire corespunzătoare, în modul prevăzut de legea în discuție.
ADIRU: Creșterea birocrației va genera întârzieri și majorări de costuri
În contextul acestei propuneri legislative, reprezentanții Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis (ADIRU) consideră că „adoptarea acestei legi va produce efecte catastrofale pentru piața imobiliară, chiar mai accentuate decât cele care au fost produse de criza imobiliară de acum zece ani, deoarece va conduce la trecerea de la o piață liberă și concurențială, la o piață cu caracter monopolist și strict reglementat, care ar rămâne în acest fel pe o perioadă nedeterminată de timp”.
Oficialii asociației punctează, de asemenea, că activitatea dezvoltatorilor imobiliari din România este deja monitorizată de către Protecția Consumatorilor, ISC, ANAF, ANSPDCP, ca și de primăriile locale sau de Poliția Locală. „Introducerea unui nou organ de reglementare, cum este ANL, ar duce la distrugerea rapidă a pieței imobiliare din România. Oricum, introducerea unei piețe reglementate în domeniul imobiliar, cu o autoritate de autorizare și control, ar fi unică în Europa, unde această piață este reglementată prin legi, așa cum este și în România, dar nu supusă autorizării și controlului unui astfel de organ”. La nivel internațional există doar câteva țări care au astfel de organisme: India, Bahrain, Dubai, precizează aceștia.
„Creșterea birocrației va conduce la întârzieri și creșteri de costuri și va limita piața la doar câțiva jucători importanți care vor avea logistica necesară pentru a îndeplini sutele de noi cerințe din propunerea legislativă și care și-ar putea asuma riscul plății unor amenzi de 10%-20% din valoarea unui proiect. Cu siguranță că aceste costuri sau riscuri vor trebui suportate și tendința va fi ca aceste riscuri sau, mai exact, costurile aferente riscului să fie transferate către cumpărători, așa cum acest fenomen are loc în domeniul bancar.”
Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – Urbanis (ADIRU)
Sursa: Imobiliare.ro