„Metamorfoza” Primei Case: de la posibilitatea ridicării plafonului de garantare, la limitarea veniturilor

Reprezentanții unei asociații a dezvoltatorilor imobiliari consideră că modificările aduse programului eludează chiar măsura care ar fi avut cel mai mare impact (pozitiv) în piață.

Rezidențialul autohton a fost marcat, în ultima perioadă, de o serie de discuții privind transformarea programului Prima Casă într-unul cu un caracter social mai pronunțat, adresat în special familiilor – și mai ales familiilor cu copii. Numele programului ar urma să se schimbe în O familie, o casă.

Conform notei de fundamentare a actului legislativ inițiat de ministrul Finanțelor, Eugen Teodorovici, datele furnizate de Banca Națională a României arată că volumul împrumuturilor acordate prin Programul Prima Casă a dobândit o „dimensiune sistemică” – acesta ajungând să reprezinte 45% din stocul creditelor ipotecare (34 miliarde lei, în martie 2019), respectiv 31% din fluxul de credite ipotecare noi (3,8 miliarde lei, flux cumulat pe o perioadă de 12 luni până la martie 2019). „În acest context, Consiliul General al Comitetului Național pentru Supravegherea Macroprudențială (CNSM) a emis Recomandarea nr. R/1/2018, adresată Guvernului României, în vederea recalibrării programului «Prima Casă» din punct de vedere social, prin revizuirea condițiilor de accesare a acestui program, cu menținerea unui grad de îndatorare sustenabil. Conform recomandării CNSM, este necesară reorientarea programului către persoanele cu venit până într-un anumit plafon, asigurând astfel o disponibilitate mai mare a fondurilor pentru persoane care nu pot accesa un împrumut imobiliar standard”, se arată în documentul citat.

Legea a trecut de Senat, urmează Camera Deputaților

Potrivit Mediafax, Senatul a adoptat, săptămâna trecută, proiectul de lege inițiat de ministerul Finanţelor. Deși actul legislativ a fost aprobat de Senat (în calitate de primă Cameră sesizată), cu 72 de voturi „pentru” și 10 abțineri, Camera Deputaţilor este forul decizional.

Principalele condiții ale noului program:
• Introducerea pragului de venit pentru beneficiarii Programului: 4.500 lei pentru persoanele sau familiile fără copii și, respectiv, 7.000 de lei pentru familiile cu unul sau mai mulţi copii;

• Mandatarea, pe lângă Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii, şi a Fondului Român de Contragarantare în vederea emiterii de garanţii în numele şi în contul statului, în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru achiziţia unei locuinţe în cadrul Programului;

• Preţul de achiziţie a locuinţei va fi de maximum 70.000 de euro (echivalent lei) la cursul BNR valabil la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar valoarea finanţării garantate este de maximum 66.500 EUR echivalent lei;

• Menţinerea avansului minim de 5% din preţul de achiziţie al locuinţei;

• Acordarea următoarelor subvenţii de dobândă: reducerea ratei dobânzii creditului garantat cu 0,5 puncte procentuale (pentru familiile cu un singur copil) și, respectiv, cu 1 punct procentual (pentru familiile cu doi sau mai mulţi copii).

Dorința dezvoltatorilor: ridicarea plafonului la 450.000 de lei

Între viziunea statului și cea a jucătorilor din piața imobiliară există, însă, discrepanțe. Bogdan Ivan, Secretar General al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România Urbanis (ADIRU), a declarat, pentru Imobiliare.ro, că asociația pe care o reprezintă a participat activ la discuțiile cu reprezentanții Guvernului privind modificarea programului Prima Casă. Ideea jucătorilor din piață era ca plafonul de creditare acceptat în cadrul programului să fie ridicat la suma de 450.000 de lei, respectiv aproximativ 95.000 de euro – același plafon prevăzut în cazul achiziției de locuințe cu TVA de 5%. „Noi am solicitat egalizarea sumei permise la Prima Casă la 450.000 de lei”, punctează Bogdan Ivan.

Potrivit reprezentantului ADIRU, această solicitare a venit pe fondul faptului că plafonul maxim prevăzut pentru Prima Casă a rămas, practic, la același nivel de la lansarea programului, în 2009. Asta face ca, în momentul de față, să fie destul de greu ca o familie să-și poată cumpăra o locuință cu mai mult de două camere, cel puțin în marile orașe – asemenea opțiuni existând, poate, doar pe la periferie. „Din punctul nostru de vedere, nu prea vedem cum poate fi potrivit pentru o familie un apartament cu două camere”, subliniază Bogdan Ivan. Acesta precizează că există foarte mulți oameni, foarte multe familii care își doresc să cumpere locuințe mai spațioase – și, implicit, mai scumpe –, dar care întâmpină obstacole când vine vorba de finanțare. În opinia sa, ridicarea plafonului de garantare de la 60.000-65.000 de euro la 450.000 de lei ar fi fost un real avantaj, atât pentru potențialii cumpărători, cât și pentru stat, stimulând dezvoltările și, implicit, veniturile, pe un segment de piață mai larg.

Două camere, în continuare alegerea majorității

Inițial, povestește oficialul ADIRU, reprezentanții Guvernului au părut a fi de acord cu ideea de a ridica plafonul de garantare – vehiculându-se, în acest sens, chiar o sumă mai mare, de 570.000 de lei. Ulterior, însă, plafonul agreat pentru proiectul de lege a fost mult mai mic, anume 70.000 de euro – ceea ce echivalează cu o diferență infimă față de condițiile Primei Case. Astfel, consideră Ivan, chiar dacă numele noului program va fi O familie, o casă, acesta nu-și va atinge, de fapt, scopul, întrucât plafonul redus de garantare va pune aceleași dificultăți ca și înainte. Cumpărătorii din orașele mari își vor putea permite, în esență, tot apartamente cu două camere (sau, în cazuri fericite, cu trei camere) – posibilitatea achiziției unei case la curte fiind, practic, exclusă.

Deși legea privind modificarea programului Prima Casă a trecut de Senat, reprezentanții ADIRU încă mai speră ca modificarea dorită să devină realitate. „O să mai încerc să fac o solicitare, în zilele următoare, către Camera Deputaților, ca for decizional, ca să explic situația”, spune Bogdan Ivan.

Limitarea veniturilor, ca precauție împotriva abuzurilor

În ceea ce privește modificările aduse totuși programului Prima Casă, în afară de schimbarea de nume, reprezentantul ADIRU consideră că acestea nu sunt substanțiale în raport cu vechea „formulă”. Legat de cea mai importantă măsură, anume limitarea veniturilor pentru beneficiari, Ivan precizează că înțelege poziția Guvernului, care dorește să mențină programul în limitele socialului. Această condiție vine ca răspuns la câteva situații din trecut – destul de rare, totuși – în care persoane cu venituri destul de ridicate au contractat un împrumut cogarantat de către stat doar pentru a beneficia de facilitățile de finanțare.

Mai este necesar un program de tip Prima Casă în actualul context de piață? Bogdan Ivan răspunde, fără ezitări, că da. „În toate statele europene există programe care să ajute tinerii (la achiziția unei locuințe, n.red.). Lăsând la o parte orașele mari, precum Bucureștiul sau Clujul, la nivelul întregii țări e foarte necesar programul”, subliniază acesta. În opinia sa, o asemenea inițiativă poate avea un impact social pozitiv și prin sprijinirea tinerilor care se mută în marile orașe – și care vor vrea, la un moment dat, să-și cumpere propria casă. „Nu toată lumea are avans de 15%. Să plătești chirie și să strângi și 8.000-10.000 de euro e greu”, conchide Bogdan Ivan.

Sursa: Imobiliare.ro